Un des intérêts de la constitution de la SCI est d'écarter les risques juridiques liés à l'indivision et notamment d'éviter les conséquences d'une mésentente entre indivisaires.

Sur le plan fiscal, lorsque la SCI n'a pas opté pour l'impôt sur les sociétés et qu'elle n'a pas un objet commercial, elle est qualifiée de société « transparente ». De cette transparence découlent plusieurs conséquences. Tout d'abord, les revenus perçus par la société sont déterminés selon les règles applicables à l'activité exercée par la société.

Par exemple, une société civile immobilière qui perçoit des loyers à raison de la location d'un immeuble nu devra déterminer son résultat selon les règles des revenus fonciers.

Ensuite, l'autre conséquence de la transparence réside dans la taxation du résultat à l'impôt sur le revenu entre les mains des associés, chacun d'entre eux étant imposable à proportion de ses droits dans la société.

Autrement dit, le résultat de la société est réparti et taxé entre les associés selon les règles prévues par les statuts de la société. Ce n'est donc pas la société qui supporte l'impôt lié au bénéfice réalisé.

Enfin, et c'est là une des particularités des sociétés civiles, les associés seront taxés sur les résultats de la société alors même que ces derniers n'auront pas été effectivement distribués aux associés. Si la société est déficitaire, les associés pourront imputer sur leur revenu la quote part de déficit leur revenant en applications des statuts.

Ces principes doivent être pris en compte lors de la constitution d'une société civile immobilière. En effet, l'associé de la SCI soumise aux revenus fonciers sera taxé sur des revenus qu'il n'aura pas effectivement perçus, l'obligeant ainsi à supporter un impôt pour un revenu non disponible.

Si la société civile immobilière est un outil de gestion patrimoniale intéressant, les futurs associés devront prendre en considération le principe d'imposition attaché à ce type de société.

Par ailleurs, si une option à l'impôt sur les sociétés est envisagée pour éviter l'assujettissement à l'impôt sur le revenu, elle ne doit être formulée qu'après examen attentif des avantages et inconvénients.

Article rédigé par Rostom Bensetti - Avocat